RIMOZIONE DEL VINCOLO DEL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE E LOCAZIONE E/O TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN PROPRIETA'
Il Comune di Frascati ha approvato, a partire dagli anni '70 del secolo scorso, ai sensi dell'art. 35 della legge 865/71, i Piani di zona per l'Edilizia Economica e Popolare (PEEP) ex L. 167/1962 in vari quartieri della città (Cocciano, Vermicino, Colle Maria), stipulando, nell'ambito degli stessi Piani, le relative convenzioni per la cessione del diritto di superficie o di proprietà delle stesse aree.
Per espressa previsione di legge, da tali convenzioni scaturisce un vincolo relativo alla determinazione del prezzo di cessione e del canone di locazione degli alloggi, che, pertanto, possono essere immessi sul mercato solo a determinate condizioni, cioè ad un prezzo e canone di locazione non superiore a quello stabilito dalla Legge o dalla convenzione. La rimozione del vincolo ai fini della alienazione o locazione degli alloggi nel libero mercato è oggi consentita nel rispetto della L. 448/1998 in base all'art. 31 comma 49-bis, come introdotto dal D.L. 70/2011 convertito in L. 106/2011.
La sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Riunite, 16 settembre 2015, n. 18135 ha statuito che tale vincolo sui prezzi di cessione degli alloggi e sui relativi canoni di locazione, in assenza di nuova convenzione ad hoc tra il proprietario e il Comune, segue il bene nei passaggi a titolo oneroso anche successivi al primo trasferimento, con efficacia indefinita.
La citata sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Riunite, 16 settembre 2015 n. 18135 ha, quindi, statuito la natura “propter rem” del vincolo sui prezzi di cessione degli alloggi e sui relativi canoni di locazione, per cui in assenza di convenzione ad hoc tra il proprietario ed il Comune, esso segue il bene in tutti i passaggi a titolo oneroso anche successivi al primo trasferimento, sia nel caso di concessione in diritto di superficie che di cessione in proprietà.
Ciò significa che tutte le unità abitative, e relative pertinenze, realizzate in base alle convenzioni per l'acquisizione di aree PEEP sottoscritte con il Comune di Frascati, sono soggette alla procedura di rimozione dei vincoli nel caso in cui il proprietario intenda alienarle o concederle in locazione a libero mercato.
Il comma 45 dell'art. 31 della L. 448/1998 prevede che i comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962 n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell'articolo 51 della legge 22 ottobre 1971 n. 865, già concesse in diritto di superficie ai sensi dell'art. 35, comma 4 della medesima L. 862/1971.
Il comma 47 dell'art. 31 della L. 448/1998 prevede, relativamente alle aree concesse in diritto di superficie ai sensi dell'art. 35 della L. 865/71, che la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà sulle aree possa avvenire a seguito di proposta da parte del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi, e loro pertinenze, per la corrispondente quota millesimale, dietro pagamento di un corrispettivo determinato ai sensi del comma 48.
In virtù delle norme sopra richiamate, il Comune di Frascati intende procedere alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà anche su istanza del singolo proprietario dell'alloggio, mediante la stipula di apposita nuova convenzione e relativo versamento da parte di quest'ultimo del corrispettivo previsto dal comma 48 dell'art. 31 della L.448/1998.
SOGGETTI AMMESSI A RICHIEDERE LA RIMOZIONE DEL VINCOLO DEL PREZZO MASSIMO DI CESSIONE E LOCAZIONE DELL'IMMOBILE
Possono accedere alla procedura di rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e locazione tutti i proprietari degli alloggi realizzati su aree PEEP, sia concesse in diritto di superficie che cedute in diritto di proprietà, convenzionate ex art. 35 della L. 865/1971, oltre che le persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, sempre che siano trascorsi almeno cinque anni dal primo atto di trasferimento (contratto sottoscritto tra il concessionario/cessionario del diritto di superficie/proprietà, che ha stipulato la convenzione con il Comune di Frascati, e l'assegnatario/acquirente).
SOGGETTI AMMESSI A RICHIEDERE LA TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI PROPRIETA'
Possono accedere alla procedura di trasformazione del diritto di superficie in proprietà, anche contestuale alla rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e locazione, tutti i proprietari degli alloggi realizzati su aree PEEP concesse in diritto di superficie, convenzionate ex art. 35 della L. 865/1971.
PROCEDURA PER LA RIMOZIONE DEI VINCOLI E PER LA TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN PROPRIETA'
La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e locazione nonché l'eventuale trasformazione del diritto di superficie in proprietà, avviene su specifica istanza dell'interessato che dovrà essere presentata al protocollo generale del Comune a mano o mediante invio all'indirizzo pec protocollofrascati@legalmail.it utilizzando la modulistica predisposta dall'Ufficio LL.PP. contestualmente all'attestazione di avvenuto pagamento delle spese di istruttoria di seguito indicate.
L'Ufficio Tecnico, ricevuta l'istanza completa di tutti i dati necessari per il suo esame (estremi catastali dell'abitazione e delle relative pertinenze, estremi convenzione, quota millesimale, titolo di proprietà dell'immobile,documento di identità del/i richiedente/i, ecc.) e conclusa l’istruttoria, comunicherà al richiedente, entro 90 giorni dall'istanza, il corrispettivo per la rimozione dei vincoli e/o per la trasformazione. Il corrispettivo così determinato è da intendersi valido per 180 giorni dalla data della comunicazione.
Il decorso del termine di 90 giorni di cui sopra, sarà interrotto a seguito della eventuale richiesta di documentazione integrativa necessaria alla determinazione del corrispettivo.
Entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione del corrispettivo dovuto, il richiedente dovrà comunicare se intende procedere con la rimozione del vincolo e/o con la trasformazione del diritto di superficie in proprietà, restituendo copia della comunicazione del corrispettivo ricevuta in precedenza firmata per accettazione corredata di copia del documento di identità del/i richiedente/i. In tal caso, dovrà altresì, provvedere a corrispondere il predetto corrispettivo mediante versamento a favore del Comune di Frascati (modalità di seguito indicate), entro lo stesso termine di 60 giorni.
Laddove, invece, il richiedente intenda rinunciare alla stipula della convenzione, dovrà comunicarlo all'ufficio che provvederà all'archiviazione della pratica.
La mancata comunicazione di accettazione/rinuncia da parte del richiedente entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione del corrispettivo sarà considerata come rinuncia. La pratica verrà, pertanto, archiviata ferma restando la possibilità di riproporre, in seguito, la richiesta.
La rimozione dei vincoli sul prezzo massimo di cessione e sul canone massimo di locazione e/o la trasformazione del diritto di superficie in proprietà saranno formalizzate con atto pubblico o scrittura privata autenticata, soggette a registrazione e trascrizione nei registri di pubblicità immobiliare.
La scelta del notaio rientra nella discrezionalità del richiedente.
La stipula dell'atto, che dovrà avvenire secondo lo schema adottato con la delibera del Commissario Straordinario con i poteri del Consiglio Comunale n. 5 del 21/05/2021, potrà aver luogo solo dopo il versamento dell'intero corrispettivo, nel caso di pagamento in unica soluzione, ovvero dopo il pagamento della prima rata in caso di ricorso alla dilazione di pagamento in 6 rate come previsto nell'anzidetta delibera. A tal fine, la quietanza dell'avvenuto versamento della prima rata dovrà essere esibita al notaio rogante che ne farà espressa menzione nell'atto. Tutte le spese inerenti e conseguenti la rimozione del vincolo, comprese quelle di rogito, catastali, ipotecarie, le imposte e i bolli, se ed in quanto dovute, sono a carico del richiedente la rimozione del vincolo e/o la trasformazione.
La stipula dovrà avvenire esclusivamente presso gli Uffici del Comune.
Nel caso in cui la stipula non avvenga entro 180 giorni dalla comunicazione del corrispettivo da parte dell'Ufficio Tecnico, per cause non imputabili al Comune, la pratica sarà archiviata d'ufficio e sarà necessario l'avvio di una nuova istruttoria.
